土地の権利証は、その不動産を所有しており登記済みであることを証明するものです。これは不動産の売買、また相続するときなどにおいて必要な大切なものとなります。ただなかには、そんな土地の権利証を紛失してしまったということもあるでしょう。

 

結論からいうと、土地の権利証を紛失してしまってもそこまで大きな心配はいらないという場合が多いです。とはいえ、なかにはどうしても必要となるケースも。また、土地の権利証の紛失が原因で手続きに手間がかかることもあります。

 

そこで本記事では、土地の権利証を紛失してしまった場合の対応方法を詳しくご紹介していきますので、しっかり確認していきましょう。

 

 

1.権利証とは?

 

 

土地の権利証を紛失したときの対応方法をご紹介する前に、まずは基本について確認しておきましょう。というのも、そもそもこの土地の権利証がどのようなものなのか正しく理解されていないという方も多いようなのです。そこでまずは、この権利証の概要をご紹介していきます。

 

登記済証の副本|登記簿謄本ではない!

 

土地を購入や譲渡によって取得することになった場合、法務省に対してこのことにおける申請書を提出することになります。つまり、登記をするということです。

 

そしてこのときに、その土地の所有者であることを証明するものである登記済証が発行されて、これは法務省にて保管されます。このことを、一般的にいわれている土地の権利証と認識している方も多いでしょう。しかし、これは誤りとなります。

 

土地の権利証というのは、上記の登記済証の副本、簡単にいえばコピーなのです。つまり、土地を所有して登記してあること自体は法務省で管理されており、その証明書として自分の手元に来るものが権利証ということになります。

 

またもうひとつ、登記簿謄本(登記事項証明書)と勘違いされている方も多いようです。なおこれに関しては、その不動産としての土地の場所や面積などの情報が書かれているものとなります。またそもそも登記簿謄本というものは、法務省に請求することで発行されるものであるという点からも、土地の権利証とは別物なのです。

 

現在は権利証は発行されない

 

なおこの権利証というものは、現在では発行されていません。

 

2005年以降は登記済証ではなく、かわりに登記識別情報というものが発行されています。これは、12桁の英数字からなるパスワードのようなもの。そしてこの登記識別情報は、電子情報として管理されているのです。

 

ただし2004年までに登記をしたというものに関しては従来の登記済証として、つまり権利証は発行されていますので間違えないように注意してください。

 

ここまでのポイント

土地の権利証は土地を所有していること、登記してあることを証明するもの

土地の権利証はあくまでも副本で原本は法務省で保管されている

今は土地の権利証ではなく登記識別情報が発行される

 

2.再発行は不可|不動産の所有権がなくなるわけではない

 

 

土地の権利証を紛失してしまったとき、まず考えることが再発行という方も多いでしょう。なお、結論からいうとこれはできません。

 

いかなる理由であっても権利証の再発行はできないことになっています(登記識別情報も同様)。これを聞くと土地の所有権を失ってしまうのかと思われるかもしれませんが、この点は大丈夫です。

 

前述でもご紹介したように、土地の権利証というものはあくまでも原本が存在していて、その副本となります。そのため、土地の権利証を紛失したとしても所有権に関してはしっかりと管理された状態なのです。

 

ここまでのポイント

土地の権利証の再発行はできない

土地の所有権自体はなくならない

 

3.権利証がない状況で不動産売買をおこなう方法

 

 

土地の権利証というものは、基本的にはその不動産の売買、売る側にとって用意することが必要となるものです。では、土地の権利証を紛失しても所有権は失わないものの再発行ができないとなると、売却するといった必要な状況においてはどう対応すればよいのでしょうか。

 

結論からいうと、このように土地の権利証を紛失してしまうということが考えられることから、代替方法が設けられているのです。それが以下のとおり。

 

権利証がない状況での不動産売買の方法

事前通知制度

資格者代行による本人確認情報の提供制度

公証人による本人確認制度

 

それぞれを以下で詳しく見ていきましょう。

 

事前通知制度

 

土地を売却する際、まずは不動産登記をおこなうことになります。なお、そもそもこのときに必要なものは以下のとおりです。

 

不動産売却のときに必要なもの

土地の権利証

住民票

印鑑証明書

収入印紙

固定資産税評価照明書

 

ではこのとき、土地の権利証を紛失しており持っていない状態である場合、どうすればよいのでしょうか。そんなときの方法が、事前通知制度を利用するというものとなります。

 

これは簡単にいうと、土地の権利証を紛失したことを証明するという方法です。すでにお伝えしているように、そもそもその土地を所有して登記してあるということは、登記済証として法務省にて管理されています。つまり、その情報の内容を証明することができればよいということです。

 

方法としてはまず、土地を売却する上での登記の段階で権利証の提出ができないことを伝えます。すると、登記所から名義人に対して本人確認のための書類が送られてくるので、これを記入しましょう。記入が完了したら、これを登記所に返送します。これによって、土地の権利証を紛失して持っていなくてもその所有権を証明することができ不動産の売買をおこなうことが可能となるのです。

 

なお、この返送までには期限が定められているため注意しなければいけません。それが以下のとおりです。

 

本人確認書類の返送期限

日本国内:登記所発送から2週間以内

海外在住:登記所発送から4週間以内

 

このことについて追加の注意点としてお伝えしておきたいのが、期限は本人確認の書類が届いてからではなくて発送されてからとなっているという点。そのため期限には注意をして、しっかり返送するようにしてください。

 

資格者代行による本人確認情報の提供制度

 

前述の事前通知制度においては、自分で本人確認の書類を作成しなければいけません。また期限が設けられていることから、場合によっては急を要することも。このようなとき、自分で一貫して対応することが難しいという場合もあるでしょう。

 

そんなときは、資格者に代行してもらうという方法があります。これは司法書士や土地家屋調査士などと面談をして、これらの資格者が本人確認をしてその内容を登記所に送るというものです。

 

つまり、資格者にチェックしたもらった内容をそのまま本人確認とすることができるということ。そのため、自分で書類を作成するというステップを踏む必要はなくなるのです。

 

ただ当然依頼することになるため、費用を専門家に対して支払うことにはなります。

 

公証人による本人確認制度

 

本人確認の書類に自分で対応することが難しいという場合は、公証人による本人確認制度を利用するという方法もあります。簡単にいうと、前述の資格者代行と似たものとなりますが、確認をおこなうのが公証人であるということが異なる点です。

 

方法としては、以下のものを用意して公証役場にて公証人立会いのもと手続きをおこなうというものになります。署名と捺印をした登記申請用の委任状に公証人による確認を記してもらうことで、この委任状を土地の権利証とすることができるのです。

 

必要なもの

委任状

印鑑証明書

実印

 

なおこの方法においても、前述の資格者代行ほどではありませんが費用はかかることになります。そのためこの点は覚えておくようにしましょう。

 

ここまでのポイント

土地の権利証を紛失しても不動産売買はできる

→事前通知制度で登記済証の内容を証明できればOK

→証明手続きが大変なら専門家に代行してもらうこともできる

 

4.相続登記で権利証は基本不要だが…

 

 

土地の権利証の紛失に関して、不動産として相続したものがこれに該当するということもあります。つまり相続した土地の権利証が紛失、また見つからないというケースです。

 

ここで、前述でご紹介した土地を売買するという所有権が移る上ではその権利証が必要であるということから、相続というケースでもなくてはならないのではと思われる方も多いでしょう。しかし結論からいうと、このように相続で土地を取得する上での登記においては基本的に権利証は必要ありません

 

土地の売却で所有権が移るというときに権利証が必要となるのは、その不動産を売るという意思を証明するためです。しかし相続においては、所有していた人がすでに亡くなっています。また相続で土地を取得した際には登記をおこなうことになるわけですが、ここで新しく登記識別情報が発行されるのです。

 

こういったことから、相続登記では土地の権利証は基本的には不要となります。

 

書類が用意できないと権利証が必要となることもある

 

なお相続で土地を取得して登記をおこなう上で、場合によっては権利証が必要となることもあるため注意が必要です。それが、相続登記にて必要となる書類が用意できないというケース。

 

相続登記をおこなう上では、その土地の登記名義人と被相続人の最後の住所地が一致しているかどうかを確認することになります。そこで必要となる書類が、住民票除票です。

 

しかしこの住民票除票、被相続人が亡くなってから5年を経過すると取得することができなくなってしまいます。また、これまでの住所がまとめて記録されている戸籍の附票を利用するという手もありますが、これもある程度の期間を経過すると取得ができなくなってしまうのです。このように、被相続人の最後の住所地を確認できない場合にはそのことを証明するために土地の権利証の提出が必要となることがあるため、このことは頭に入れておくようにしましょう。

 

ただ上記のような場合において土地の権利証が紛失したと思っていても、家や部屋の遺品整理をしっかりおこなうことで発見できることもあります。そのため、一度業者に探してもらうことがおすすめです。

 

なおその際には、【遺品整理士認定協会】にご相談ください。対応するのはプロのスタッフとなるため、土地の権利証を含めさまざまな貴重品などがある場所をその経験から見つけることが可能です。全国のプロの遺品整理業者をご紹介できる弊協会は、ご相談はもちろん見積りも無料となっているのでぜひお気軽にお問い合わせください。

 

ここまでのポイント

相続登記する上では土地の権利証はなくても基本的にはOK

住民票除票や戸籍の附票で被相続人の最後の住所地の確認ができないと土地の権利証が必要

 

5.権利証の紛失で悪用などのリスクはある?

 

 

土地の権利証を紛失したときには、これは不動産の売買や相続において大切なものとなることから、悪用されることはないのかといった不安を覚える方も多いでしょう。ただこのことに関しては、基本的にはそのリスクは極めて低いといわれています。

 

というのも、土地の権利証だけを持っていても不動産の売却はもちろん名義変更もできないため。これらの手続きをおこなうためには他にも、印鑑証明書や実印が必要となります。

 

またそもそも権利証はすでに触れているように、あくまでも登記済証のコピーのようなものです。原本に関しては法務省にて保管されています。こういったことからも、土地の権利証を紛失したからといって、悪用されるというリスクは低いといえるのです。

 

もしものときのために知っておきたい2つの制度

 

土地の権利証の紛失による悪用のリスクは低いとはいえ、やはり心配という方もいるかもしれませんね。そのような方は不正登記防止申出、また登記識別情報の失効申出という2つの制度について知っておくとよいでしょう。

 

不正登記防止申出

 

不正登記防止申出とは、簡単にいうと登記を監視することのできる制度です。法務省に申し出をすることによって、3か月の間対象の不動産に関する登記情報を自分に知らせてくれます。

 

もし不審な動きがあればタイムリーにその情報を知ることができるため、迅速な対応が可能です。また、そのなかで自分の身に覚えのない登記があれば、取り消しをおこなうこともできます。

 

なおこの申し出には個人の場合は印鑑証明書が、法人の場合は資格証明書がそれぞれ必要です。また上記にもあるように期間が3か月間と定められているため、このことも覚えておくようにしましょう。

 

登記識別情報の失効申出

 

本記事のテーマである土地の権利証とは異なりますが、新しくなった登記識別情報を紛失してしまったというケースもあるでしょう。なおこちらに関しては、登記識別情報の失効申出という制度があります。

 

すでにご紹介しているとおり、登記識別情報というのは12桁の英数字からなるパスワードのようなものです。これに対して制度を適用させることで、このパスワードの効果を失効させ使用することをできなくすることができます。

 

なおこの制度に関しては、一度適用させてしまうと失効した登記識別情報は復活させることはできません。つまり、自分も使用することができなくなるということです。もし新たに登記申請などをおこなうという場合には、すでにご紹介したような事前通知制度などを利用することになるためこのことは頭に入れておくようにしましょう。

 

ここまでのポイント

土地の権利証自体を持っていても基本なにもできないため悪用のリスクは低い

不正登記防止申出で不審な登記情報を監視できる

登記識別情報の失効申出で登記識別情報を使用不可にできる

 

6.まとめ

 

土地の権利証を紛失しても、悪用のリスクは低いです。しかし土地の権利証を必要とする不動産売買においては、事前通知制度で書類作成をすることに、そしてこれを依頼するとなれば費用が発生します。

 

また、相続登記においてはその土地の権利証は基本的には不要ですが、書類取得が困難となれば提出を求められることもあるのです。なおこのケースにおいては業者に探してもらうことで発見できることもあるため、このときは【遺品整理士認定協会】へご相談ください。

 

いずれにおいても土地の権利証を紛失することは後々手間な手続き、不要な出費が発生することになるため大切に保管することが大切です。

 

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